【2515】NF・外国REITヘッジ無ETFが気になるが、みんなはどう考えて投資しているのか知りたいと思ってませんか？
そこで投資家目線で【2515】NF・外国REITヘッジ無ETFを分析していきたいと思います。
こんな人におすすめ
・外国REITに興味あり
・投資家の考えを知りたい
・REITの情報を得たい
・外国REITは儲かるか？
私はこんな人は
・投資歴5年
・2021年投資成績＋2,000%
【2515】NF・外国REITヘッジ無ETF
まずは投資商品について理解していきましょう。
商品概要
日本円換算した S&P 先進国 REIT 指数（除く日本、配当込み）※（対象指数）に連動する投資成果（基準価額の変動率が対象指数の変動率に⼀致することをいいます。）を目指します。
引用：2022年5月22発行の交付目論見書
ポイント
純資産：160億円
運用年数：4年
信託報酬等：0.19%
リターン(1年):12.76%
分配金利回り：2.3%
商品ができてから4年とまだ新しい投資商品です。
そのためか純資産額が160億円とお金の集まりがよくないですね。
J REITの【1343】(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信の純資産額は4,785億円です。
【2515】NF・外国REITヘッジ無ETFの約30倍のお金が集まってますね。
パフォーマンス
1年のリターン
12.76%
投資商品としてはかなり良い印象です。
ただここ最近はアメリカの日本銀行にあたるFRBが金融緩和をした影響が大きいと思います。
また商品が設計されてからの年数が経っていないので、採用指数であるS&P 先進国 REIT 指数で大体のパフォーマンスをつかんでいこうと思います。
S&P 先進国 REIT 指数の各年のトータルリターンをみると、-7.67%～33.03%とマイナス幅は少なく手堅いパフォーマンスを出しているように見えます。
過去10年の平均リターン
＋11.2%
パフォーマンスの印象はよいですが、2012~2021年という期間に注意が必要です。
2008年頃のリーマンショックを加味するとどれくらいのパフォーマンスになるのかは気になるところです。
また過去5年の外国ETFとJ REITと米国ドル/円の推移を比較しました。
濃い青：【2515】NF・外国REITヘッジ無ETF
黄色：【1343】(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信
薄い青：米ドル/円
赤枠で示している通り、ここ1年は間違いなく円安で【2515】NF・外国REITヘッジ無ETFのパフォーマンスが上がってるのがわかります。
コスト
信託報酬
【2515】信託報酬等：0.19%
【1343】信託報酬等：0.17%
【2515】NF・外国REITヘッジ無ETFは【1343】(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信に比べてコストは割高です。
さまざまな国のREITで構成されているのと S&P 先進国 REIT 指数を使用するライセンス料があるのでコストは若干割高になっているのでしょう。
引用：2022年5月22発行の交付目論見書
特に注目するコストは信託財産留保額が0.15%かかることです。
信託報酬等の中に信託財産留保額は含まれません。
信託財産留保額というのはETFを売却するときに運用会社に支払う手数料のことです。
ちなみに【1343】(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信は信託財産留保額はありません。
この辺のコスト構造が純資産の集まりを悪くしている要因の1つだと思います。
分配金
【2515】分配金利回り
2.03~3.89%
【2515】NF・外国REITヘッジ無ETFの分配金利回りの過去3年の推移です。
引用：モーニングスター
コロナショックのときのような暴落局面でも分配金利回りが3%というのは投資家としては少し物足りない印象です。
REITは価格変動の激しい投資商品ですので、それに見合う分配金があってもよいと私は考えています。
【1343】分配金利回り
2.89~3.78%
引用：モーニングスター
【1343】(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信でコロナショックのときの利回りで3.78%です。
注意点
【2515】NF・外国REITヘッジ無ETFを保有するときに気を付けておくことは繰上償還です。
繰上償還というのは「このETFはなくなります」ということです。
引用：2022年5月22発行の交付目論見書
「受益権の口数が20営業日連続して50万口を下回る」というのがポイントですね。
純資産額が小さいので保有口数も少ないです。
これが経済危機が発生した時にどれくらいの口数が減るかは確認しておいたほうがよいですね。
REIT相場からETFを考える
日経新聞の記事によると、世界のREIT市場はここ10年右肩上がりです。
引用：世界のREIT、時価総額2.5兆ドル 人の移動回復織り込む
不況時には時価総額が減少している時期もありますが、規模は拡大傾向です。
構成国を見てみると半分以上は米国で次に日本となってます。
引用：三井トラスト・アセットマネジメント 世界のREIT市場
目論見書の国別の投資比率でも日本を除いているだけで大体構成比は同じになっていますね。
引用：2022年5月22発行の交付目論見書
こういう背景があり、REIT市場のシェア10%程度の日本以外の外国REIT ETFをポートフォリオに加えたいと考える人がいるのも自然なことだと思います。
ただ為替影響やコスト、分配金利回りを考えると、J REITと比べると少し魅力が少ないと思ってしまいますね。
ただ金融緩和と円安が起こるとJ REITよりもパフォーマンスは上がるので円安でもリターンを得たいと考えているならおすすめの投資商品です。
外国REITは買いなのか？
ここからは私の独断と偏見での考察になります。
あなたは、「結局、【2515】NF・外国REITヘッジ無ETFは買いなのか？」と思ったことでしょう。
結論は「買い」ですが、条件があります。
危機がおきたときの価格変動が株式などに比べてREITは大きくなります。
紫線：【2515】NF・外国REITヘッジ無ETF
REIT指数やTOPIXよりも下落率が大きくなるのが外国REITです。
金融市場が暴落する局面では円高ドル安になる傾向があるのでJ REITよりも暴落する可能性が高いです。
ということは暴落局面では円で外国REITを買う場合はさらにお得に買えると捉えることもできます。
私の投資戦略としては暴落局面で【2515】NF・外国REITヘッジ無ETFを買うのはありと判断してます。
ただ、あなたは暴落しているときに本当に買うことができますか？
ポートフォリオの構成比率で外国REITのをどれくらいにするとリスクをとれるか自身で決めておくことをおすすめします。
しっかり準備をして次のチャンスを待ちましょう。
まとめ
いかがだったでしょうか？
東京証券取引所で取引できるETFとしてはどちらかというとマイナーな投資商品だと思います。
ただマイナーだからと言って投資対象として魅力がないかと言われるとそんなことはありません。
金融緩和や円安等特定の条件を満たすとパフォーマンスを発揮します。
相場がどう動くと有利な投資商品となるかを把握して資産を築いていきましょう！
資産形成を通して人生を豊かにしていきましょうね。
それではまた市場でお会いしましょう。
